東京マンション市場はバブル期を超える価格水準に到達

東日本不動産流通機構の公表データによれば、首都圏における2026年2月の中古マンション成約㎡単価は、前年同月比で70ヶ月連続の上昇を記録しました。その水準は1990年9月のバブル期の価格を上回ったとされており、統計上、首都圏中古マンション市場がバブル期を超える価格水準に到達したことを意味します。

しかし詳細に分析すると、首都圏全体が一様に高騰しているわけではありません。東京都、特に東京23区の市場の価格上昇率が極めて高い一方で、神奈川県、千葉県、埼玉県の中古マンション価格は比較的穏やかな推移を続けています。統計上の「首都圏平均」の上昇は、東京都の急騰によって押し上げられており、地域ごとの実態には大きな差が存在しているのです。

再販マンション動向が示す市場構造の変化

再販マンションとは、不動産会社が中古マンションを買い取り、リノベーションや設備更新などを行うことで付加価値を高め、再度市場に販売する物件を指します。不動産会社自らが資金を投入し、リノベーション費用や販売コストをかけたうえで、一定の利益を見込んで再販売する仕組みです。つまり、不動産会社の将来の市場価格を見通した投資判断が直接反映された商品と言えます。

再販マンションの供給量やエリア分布は、不動産のプロがどのエリアに将来の価格上昇余地を見出しているのかを示す重要な指標です。再販マンションの動きは、中古マンション市場の先行指標として非常に高い分析価値を持つと言えるでしょう。

東京23区全体では2024年の急増から2025年は安定化へ

東京都23区における再販マンションの新規売出数に目を向けると、市場の変化が明確に表れています。2024年の再販マンション新規売出数は前年比で22％増と、非常に大きな伸びを示しました。近年の不動産価格上昇局面の中で、多くの不動産会社が中古マンション市場への投資を拡大した結果と考えられます。

しかし2025年になると状況は変化し、再販マンションの新規売出数は前年比マイナス2％となりました。2024年に一気に供給が拡大した後、2025年には需要と供給が一定の均衡状態に入った可能性があります。不動産会社による再販投資が過度に加熱することなく、市場がある程度安定した状態に入っているとも考えられるのです。

港区では強気の投資判断が続く一方、湾岸エリアは投資を抑制

再販マンションの増加率をエリア別に見ると、東京23区の中でも異なる動きが見えてきます。港区では、2024年の再販マンション増加率が前年比11％と一定の増加を示し、さらに2025年には17％と増加率が拡大しました。これは不動産会社が港区市場に対して引き続き強気の見通しを持っていることを示唆しています。特に港区の中でも「浜松町」「港南」「麻布台」「三田」といったエリアでは、2025年に再販マンションの供給が大きく増加しています。

一方で、中央区の湾岸エリアでは港区とは対照的な動きが見られました。中央区では2024年の再販マンション増加率が前年比45％と急激な拡大を見せましたが、2025年になると再販マンション増加率は前年比マイナス2％となりました。特に「晴海」「勝どき」といった湾岸エリアでは、再販投資が急速に減速する動きが見られています。近年の急激な価格上昇によって、実需層が購入できる価格帯を大きく超える水準まで市場価格が上昇し、不動産会社にとって再販物件の「出口価格」を設定することが難しくなった可能性があります。

市場の持続性は実需需要のバランスが重要

首都圏中古マンション価格がバブル期の水準を上回った現在、その価格構造は大きく変化しつつあります。特に注目すべきなのは、投資需要と実需需要のバランスです。過剰な投資マネーが市場に流入し、実際に居住するための需要を圧迫する状況は、住宅市場の持続性という観点から見ると非常にリスクの高い状態と言えます。日本の中古マンション市場は、基本的に実際に住むための「実需」によって支えられてきました。投資需要が市場を押し上げる局面はあっても、最終的に市場を支えるのは居住目的の購入者です。その意味で、再販マンションの動向は今後の市場を占う重要な指標となります。不動産会社がどのエリアで投資を拡大し、どのエリアで投資を抑制しているのか。その動きを読み解くことによって、東京23区の中古マンション市場の構造変化がより鮮明に見えてくるでしょう。

出典: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000201.000013438.html