東京都心の超高額3区で相場が急騰

東京23区の中でも都心部を中心に中古マンション相場が大きく高騰している。株式会社マーキュリーの独自調査によると、千代田区、港区、渋谷区の3区では坪単価が加速度的に上昇していることが判明した。2024年10月時点では3区ともに平均坪単価900万円台だったが、2025年9月時点では大きく上昇している。

港区1,447万円、千代田区1,301万円の平均坪単価を記録

直近の2025年9月時点での平均坪単価は、港区が1,447.4万円（1㎡あたり約438万円）、千代田区が1,301.3万円（1㎡あたり約393万円）に達した。2016年1月以降の長期推移を見ると、3区ともに2016年時点では平均坪単価400万円台でスタートし、2023年頭までは600～700万円で推移していた。その後2024年から加速度的に上昇し、わずか1年で平均坪単価が300万円以上上昇している状況が明らかになった。

超高額物件の流通拡大が相場をけん引

3区全体の坪単価帯別中古流通戸数を見ると、坪単価2,000万円～2,999万円の流通量が大きく増加している。港区は坪単価1,000万円未満と1,000～1,999万円の流通が盛んで、特に坪単価2,000～2,999万円では築浅の中古流通が非常に多い。一方、千代田区と渋谷区は坪単価1,000万円未満の流通が中心で、坪単価2,000万円以上の流通はほとんど見られない傾向だ。

タワーマンションと大規模物件が相場を引き上げ

千代田区では「パークコート千代田富士見ザタワー」や「平河町森タワーレジデンス」といった大規模タワーマンションが影響している。港区では「三田ガーデンヒルズ」や「ワールドタワーレジデンス」といった2020年以降に竣工した築浅物件が中古市場に大量流通し、坪単価上昇をけん引している。渋谷区でも「ザコート神宮外苑」や「パークコート神宮北参道ザタワー」といった築浅大規模物件が影響しているが、港区と比べると中古流通戸数は少ない。

投機的需要が相場上昇を加速させている

昨今の相場急上昇は、従来の継続的な上昇に加え、築浅のタワーマンションや大規模物件が新築時を大きく上回る相場で中古市場に流通したことが要因である。このような物件がけん引することで、他の物件も相場を追随させ、加速度的な上昇につながっている。分譲マンションが投機的に扱われる割合が増えていることも、都心部の突出した相場形成に少なからぬ影響を与えていると考えられる。今後はこうした築浅超高額物件の売れ行き状況が、都心部の中古マンション相場に大きな影響を及ぼす可能性が高い。

出典: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000341.000018769.html